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国金证券股份有限公司杜昊旻近期对招商蛇口进行研究并发布了研究报告《业绩触底，良好投销保障持续发展》，本报告对招商蛇口给出买入评级，当前股价为13.42元。
招商蛇口(001979) 事件 2023年3月20日招商蛇口披露2022年度报告，全年实现营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%。 点评 稳定结转推动营收增长，利润水平同比下滑：公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，带动营业收入增长，而归母净利润大幅下滑，主要原因为：①受市场下行影响，整体毛利率降至19.25%，同比下降6.22pct；②落实国家相关房租减免政策要求，对符合条件商户租金减免7.49亿元(并表口径)；③计提资产减值准备和应收账款信用减值准备合计64.59亿元，同比增加20.29亿元；④转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期REIT上市产生税后收益14.58亿元。 销售表现优于行业平均，积极补货优质城市：销售端，公司2022年实现销售金额2926亿元，同比-10%(TOP10房企平均同比-19%)，行业排名升至第六(2021年排名第七)；2023年1-2月销售金额383亿元，同比+52%，恢复强劲。投资端，公司2022年获取56宗土地，总地价1279亿元，权益比例60%，权益拿地金额居行业第五；聚焦深耕，在强心30城的投资金额占比达94%，在优质城市上海、深圳、合肥分别获取10宗、5宗、5宗地块；新增项目去化良好，22个项目当年拿地当年开盘，平均首开去化率77%。资产运营和城市服务贡献稳定营收：公司2022年集中商业、写字楼、产业园、长租公寓和酒店等资产全口径运营收入57亿元(并表42亿元)，同比+6.2%(并表同比-8.7%)。物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务贡献营业收入132亿元，同比+23.1%。财务结构安全稳健，融资成本持续下降：公司三道红线始终处于绿档并持续优化剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比1.3。2022年综合资金成本3.89%，较2021年大幅下降59BP。 投资建议 公司当年业绩受多因素影响大幅下滑，而投销两端表现优秀，未来两年优质项目入市结转，预计业绩能企稳回升。我们小幅上调公司2023/2024年EPS预测至0.85/1.38元(原为0.72/1.24元)，新增2025年EPS预测为1.81元，公司股票现价对应PE估值为16.0/9.9/7.5倍，维持“买入”评级。 风险提示 房地产市场销售持续低迷；公司增发融资受阻；其他房企违约。
证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，长江证券薛梦莹研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为73.29%，其预测2023年度归属净利润为盈利89.89亿，根据现价换算的预测PE为11.74。
最新盈利预测明细如下：
该股最近90天内共有17家机构给出评级，买入评级13家，增持评级4家；过去90天内机构目标均价为18.01。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，招商蛇口(001979)行业内竞争力的护城河良好，盈利能力一般，营收成长性较差。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金/总资产率、有息资产负债率、应收账款/利润率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率。该股好公司指标2星，好价格指标3星，综合指标2.5星。(指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星)
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