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中国银河证券股份有限公司王秋蘅近期对招商蛇口进行研究并发布了研究报告《周期下行打磨基本盘，业绩承压筑底长期价值可期》，本报告对招商蛇口给出买入评级，当前股价为13.87元。
招商蛇口(001979) 事件： 近日， 公司公布 2022 年年报。 2022 年全年，公司实现营业收入 1,830.03 亿元， 同比增长 13.92%； 实现归母净利润 42.64 亿元，同比下降 58.89%；实现基本每股收益 0.41 元/股，同比下降 64.66%。 行业整体下行，公司利润承压筑底，长期盈利回升可期。 2022年全年，公司实现营业收入 1,830.03 亿元， 同比增长 13.92%； 归母净利润 42.64 亿元，同比下降 58.89%； 净利润率 4.97%，较 2021年同比下降 4.49pct； ROE 为 4.05%，同比降低 5.82pct。 2022 年，受市场环境影响，房地产业整体业绩承压。公司利润下滑主要受毛利率下降、 低效项目去化及计提减值增加、 相应政策减免租金等因素的冲击。 公司业绩增速放缓，利润大幅下滑符合前期研判，随着业绩利空释放完毕，在供需两端政策共振激发市场热度的情况下，我们看好其长期盈利能力提高与业绩继续增长。 房地产开发业务基本盘殷实，高能级城市市场表现靓丽。 2022年， 公司累计实现销售面积 1,193.65 万平， 同比下跌 18.49%， 累计实现销售金额 2,926.02 亿元， 同比下跌 10.47%，市场冷淡下销售规模行业排名逆势上涨，较上一年度提升 1 位至第 6 位。 公司深耕高能级城市， 在上海、合肥等东部 5 城的市占率超 10%，上海单城销售金额突破 740 亿元， 在全国 12 个城市销售金额稳居当地前 5。公司拓宽数字营销渠道，成果显著， 全年线上成交金额达680.6 亿元。 新增项目中有 22 个项目实现当年拿地当年开盘， 首开当天平均去化率 77% ，公司供货能力持续加强。 2023 年度公司提出 3300 亿元的销售目标，与 2022 年度持平。 随着政策端多措并举刺激刚需及市场观望情绪淡化，房地产点状复苏将带动基本面的好转，公司有望完成全年目标。 核心城市土储充足， 城市更新项目外拓有力。 2022 年公司累计获取土地 56 宗，投资强度相较行业整体仍处于高位，核心城市土储充足。 新增土储建筑面积 726.14 万平，同比下降 53.17%；总地价 1283.30 亿元，同比下降 39.93%。 公司主动布局，资产端聚焦核心城市，提升高能级城市项目储备， 在“强心 30 城”和“深耕 6+10城”的投资金额占比分别达 94%和 90%，单城投放权益地价高达 31亿 元，先后获取上海 10 宗、深圳 5 宗、合肥 5 宗优质土地。 继2021 年承接我国中部、北部等城市更新项目 14 个后，公司继续提高孵化优质项目能力，积极布局粤港澳大湾区， 获取排他资格的城市更新项目共 25 个，规划计容建筑面积约 1,200 万平方米。 做优产品， 强化品牌，多元业务打造新的机会增长点。 2022 年，公司产品力排名位列房企第八位，多项目入选克而瑞榜单， 社区客户满意度近 10 年首次突破 90 分， 完美交付比例大幅提升 28%。 集中商业业态管理方面，公司推动运营效能持续优化，积极拓宽品牌资源， 2022 年与超 4,000 家品牌建立合作关系； 优化招商荟会员机制、完善会员制度体系， 2022 年度会员总数突破 500 万，同比提升 63%，会员满意度达 94 分， 同比提升 13%。 紧抓融资机遇， 降低融资成本，整合优质资源为后续发展添动力。 2022 年度， 招商蛇口司秉持一贯稳健的财务管理策略， “三道红线”始终处于绿档并持续优化。年末公司剔除预收账款的资产负债率 62.42%、净负债率 48.09%、现金短债比为 1.30。紧抓融资政策机遇， 新增 50亿元中期票据、 100 亿元公司债、 100 亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资 327.2 亿元。 年末公司综合资金成本 3.89%，较年初大幅下降 59BP。 2022 年，公司夯实资产负债表，降低融资成本，为后续发展奠定长效优势。 投资建议： 2022 年，房地产行业面临周期下行，招商蛇口积极主动布局，重视产品力打造与强化品牌力，强化企业内部管理，紧抓融资窗口机遇，实现提质增效。公司房地产开发业务基本盘殷实，销售规模实现逆势上涨，当前，公司业绩承压筑底，市场利空释放，可预见地盈利修复回升，伴随着中国经济的修复与供需两端政策共振带来市场活力，我们看好公司的长期价值。 我们预计公司 2023-2025 年每股收益分别为 0.94 元/股、 1.23 元/股、 1.53 元/股，以 3月 21 日的收盘价 13.49 元计算，对应的市盈率分别为 14.4 倍、 11.0、 8.8 倍。 我们看好公司长期的表现， 维持“推荐”评级 风险提示： 销售去化及毛利回升不及预期、融资环境波动、市场复苏不及预期。
证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，长江证券薛梦莹研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为73.29%，其预测2023年度归属净利润为盈利89.89亿，根据现价换算的预测PE为11.63。
最新盈利预测明细如下：
该股最近90天内共有17家机构给出评级，买入评级13家，增持评级4家；过去90天内机构目标均价为18.14。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，招商蛇口(001979)行业内竞争力的护城河良好，盈利能力一般，营收成长性较差。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金/总资产率、有息资产负债率、应收账款/利润率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率。该股好公司指标2星，好价格指标3星，综合指标2.5星。(指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星)
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